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전세는 대한민국에서 매우 일반적인 주거 형태입니다. 초기 비용이 상대적으로 낮고, 매달 임대료를 내지 않아도 된다는 점에서 특히 사회초년생, 청년, 신혼부부 등에게 매력적인 선택지입니다. 그러나 제도의 틈을 노린 피해 사건들이 끊이지 않고 있어 사회적인 문제가 되고 있습니다. 최근 몇 년간 전국 각지에서 발생한 피해 사례를 보면, 피해 규모는 수억 원에서 수십억 원에 이르며 피해자 수도 급격히 늘고 있습니다.
피해는 단순히 금전적인 손실로 끝나지 않습니다. 삶의 터전을 잃고, 이사 비용에 추가 대여까지 떠안는 등 심각한 생활 파탄으로 이어질 수 있습니다. 더욱이 피해 수법은 점점 더 조직적이고 치밀해지고 있어, 단순한 주의만으로는 예방이 어렵습니다. 이에 따라 정부는 2025년을 기점으로 여러 가지 제도적 개선과 보호 대책을 강화하고 있으며, 국민 개개인도 반드시 숙지해야 할 필수 정보들이 있습니다. 이 글에서는 피해의 주요 유형과 예방수칙, 피해 발생 시 대처법, 그리고 최신 정부 지원정책까지 자세히 살펴보겠습니다.
전세 피해, 어떤 유형이 있을까?
피해는 다양한 방식으로 이뤄지며, 피해자 유형도 청년, 1인 가구, 고령자까지 다양합니다. 가장 흔한 수법 중 하나는 ‘깡통’입니다. 매매가보다 보증금이 더 높거나 비슷한 수준인 상태에서 집이 경매나 공매로 넘어가는 경우, 세입자가 보증금을 돌려받지 못하게 되는 상황을 말합니다.
문제는 이 같은 상태가 외부에서 쉽게 판단되지 않으며, 시세보다 입주금이 낮다고 생각해서 덜컥 계약했다가 큰 피해를 입는 경우가 많다는 점입니다.
① 깡통전세
깡통계약이란 집의 매매가보다 보증금이 높은 경우를 말합니다. 이 경우 집주인이 집을 경매에 넘기거나 파산하게 되면, 세입자는 보증금 전액을 돌려받지 못하는 상황이 발생합니다.
② 이중계약
집주인이 같은 집을 여러 명에게 계약하거나 실제 주인이 아닌 사람이 위조된 서류로 계약을 체결하는 피해입니다.
③ 불법 중개행위
무등록 공인중개사나 중개보조인이 계약을 유도하거나, 공모한 중개사가 존재하는 경우입니다. 이런 계약은 법적 보호를 받기 어려우며, 대부분 고의적 피해로 이어집니다.
④ 확정일자·전입신고 누락 유도
전입신고나 확정일자를 의도적으로 미루게 하여 세입자가 법적으로 보호받지 못하게 만드는 수법입니다.
계약 전 반드시 확인해야 할 7가지
피해를 예방하기 위해서는 계약 전에 해야 할 몇 가지 필수 점검사항이 있습니다. 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘등기부등본’입니다. 해당 주택의 소유자 정보, 근저당 설정 여부, 압류 또는 가압류 등이 등기부등본에 명시되어 있으며, 반드시 계약 전 최신본으로 확인해야 합니다. 특히 등기부등본상 소유자와 계약서상의 임대인이 일치하지 않는 경우, 피해 가능성이 매우 높으므로 즉시 계약을 중단해야 합니다.
① 등기부등본 확인
계약 전 반드시 부동산의 등기부등본을 발급받아 집주인의 명의와 근저당 설정 여부를 확인해야 합니다. 최근 등기부등본은 모바일 정부24에서도 쉽게 확인할 수 있습니다.
소유자와 계약 상대가 일치하는지
근저당권, 압류, 가압류가 설정되어 있는지
최근 계약권 설정이 있는지
② 시세 비교
해당 매물의 시세와 비교했을 때 지나치게 입주금이 낮거나, 주변 시세보다 현저히 높은 경우는 피해 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. 부동산 정보 앱이나 국토교통부 실거래가 공개시스템을 활용하세요.
③ 확정일자와 전입신고
계약 후 바로 전입신고와 확정일자 부여를 동시에 진행해야 합니다. 이 두 가지를 완료해야만 보증금 보호 우선순위를 가질 수 있습니다.
④ 보증보장 가입 여부 확인
주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증의 보증금 반환보증 상품에 가입 가능한지 확인하고, 가능하면 꼭 가입하는 것이 좋습니다. 최근엔 청년 및 신혼부부를 위한 보증료 할인 혜택도 적용 중입니다.
⑤ 공인중개사 확인
계약을 체결하는 공인중개사가 공인중개사 자격을 보유하고 있는지, 중개사무소가 등록되어 있는지를 확인해야 합니다. 부동산거래관리시스템 또는 한국공인중개사협회 홈페이지에서 조회할 수 있습니다.
⑥ 특약사항 꼼꼼히 확인
계약서의 특약사항란에는 '임차인이 보증보장 가입을 원할 경우 집주인은 협조한다' 등 임차인을 보호할 수 있는 조항을 반드시 삽입해야 합니다.
⑦ 계약서 문서화 및 녹취
계약 내용은 문서로 명확히 기록하고, 집주인과의 대화나 약속도 가능한 한 녹취 또는 문자로 남기는 습관이 필요합니다.
피해 발생 시 대처법
만약 피해를 당한 정황이 포착되었다면, 우선 경찰서에 방문해 형사고소를 진행해야 합니다. 고소하기 위해서는 계약서, 입금내역, 등기부등본, 문자나 통화 녹취 등 가능한 모든 증거자료를 제출해야 합니다. 고소가 접수되면 경찰 수사가 시작되고, 필요시 가해자에 대한 압수수색이나 구속영장이 청구될 수도 있습니다.
① 경찰 신고 및 형사고소
의심 정황이 있다면 즉시 경찰서에 방문하여 고소해야 합니다. 계약서, 등기부등본, 입금내역 등 관련 증빙자료를 충분히 준비해야 합니다.
② 법원에 배당요구 신청
집이 경매에 넘어간 경우, 법원에 배당요구신청을 통해 보증금 일부라도 회수할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자가 완료된 세입자는 ‘우선변제권’을 가집니다.
③ 피해자 인정 신청
정부는 2023년부터 ‘피해자 특별법’을 시행 중이며, 2025년 현재까지도 해당 제도는 유지되고 있습니다. 피해사실이 확인되면 지자체를 통해 피해자로 공식 인정받을 수 있으며, 다음과 같은 지원이 가능합니다.
긴급 주거지원(공공임대 우선 입주)
최대 1억 6000만 원 한도의 긴급대여
법률 구조 및 소송지원
심리상담 및 사회복지 서비스 연계
④ 보증금 반환보증 보장 청구
보증보장에 가입되어 있다면, 보장사를 통해 보증금 일부 또는 전액을 돌려받을 수 있습니다. 단, 계약 조건이나 주택 상태에 따라 보장 청구가 거절될 수 있으므로 가입 전 면밀히 확인해야 합니다.
최신 피해 대응 정책 총정리
2025년 기준 정부는 피해 근절을 위한 정책을 지속적으로 확대 중입니다. 첫 번째로 눈에 띄는 제도는 ‘깡통 경보 시스템’입니다. 이 시스템은 매매가 대비 입주금 비율이 일정 기준 이상일 경우, 자동으로 세입자에게 경고 메시지를 제공하는 서비스입니다. 부동산 계약 단계에서 위험 매물인지 실시간으로 알 수 있어 큰 호응을 얻고 있습니다.
또한 국토교통부는 2025년 상반기 ‘피해 방지 앱’을 정식 출시했습니다. 이 앱은 등기부등본 정보 분석, 시세 자동 비교, 계약서 검토 기능까지 갖춘 통합 플랫폼으로, 특히 청년 세입자들의 필수 앱으로 자리잡고 있습니다.
① 깡통 사전경고 시스템 확대
2024년부터 시범 운영된 ‘경보시스템’이 2025년 전국으로 확대되었습니다. 해당 시스템은 매매가의 일정 비율 이상일 경우 경고 알림을 제공하여 위험 계약을 사전에 차단합니다.
② ‘피해 방지 앱’ 출시
국토부는 민간 플랫폼과 연계하여 계약 시 위험신호를 자동으로 분석해주는 ‘피해 방지 앱’을 2025년 상반기 출시했습니다. 등기정보 자동 분석, 시세 비교, 전입신고 시기까지 알려주는 서비스입니다.
③ 공공임대 전환 지원
피해자를 대상으로 공공임대주택 우선 공급이 확대되고 있으며, 2025년부터는 LH, SH 등 공공기관과의 협력을 통해 최장 6개월 임시거주 공간도 지원됩니다.
④ 전담 수사단 운영
검찰청, 경찰청은 2025년 기준 전담 수사단을 통해 수사 속도를 높이고 있으며, 피해자가 민사소송 없이도 형사절차를 통해 보증금 반환을 청구할 수 있도록 법률 절차도 개선 중입니다.
누구에게나 일어날 수 있는 위험입니다. 아무리 계약서를 꼼꼼히 살펴봤다고 해도, 복잡한 법률관계나 예기치 못한 소유자 변동 등으로 인해 피해를 볼 수 있습니다. 따라서 가장 확실한 보호는 철저한 사전 점검과 제도적 장치의 활용입니다. 전입신고와 확정일자, 보증보장, 시세 비교, 등기부등본 확인 등은 반드시 계약 전에 마쳐야 하는 기본 절차입니다.
정부는 점차 세입자 보호 중심으로 정책을 개편하고 있지만, 그 모든 제도도 본인의 권리 의식과 정보력이 뒷받침되지 않으면 무용지물입니다. 이 글에서 안내드린 예방수칙과 대처 방법을 숙지하셔서, 혹시 모를 위험에서 소중한 보증금과 삶의 터전을 지키시기 바랍니다. 주거는 삶의 시작입니다. 안전한 주거환경이 보장되어야 삶 전체의 안정도 유지될 수 있습니다.